La perizia tecnica sul contratto di mutuo: quali criticità sono riscontrabili

Quali sono le criticità che possono emergere in un contratto di mutuo attraverso la stesura di una perizia tecnica.

La perizia tecnica, anche detta relazione tecnico - legale, è il rapporto, redatto da un tecnico esperto in materia bancaria e finanziaria, stilato dopo un accurato studio della documentazione attinente il mutuo. La correttezza e precisione sono alla base di una perizia ben strutturata; a partire dalla raccolta documentale, che non può escludere alcun elemento della storia del mutuo, dalla sua stipula fino alla estinzione, passando per i documenti che attestano la periodicità delle rate o la loro variazione.

A cosa serve la perizia?

La perizia serve a certificare, dal punto di vista matematico e normativo, l’eventuale violazione delle norme che regolano i rapporti di mutuo, così come disciplinato dal Testo Unico Bancario (TUB), evidenziando, quindi, gli importi illegittimamente percepiti dall’istituto bancario. Essa è, pertanto, la base fondamentale su cui avviare il reclamo e, eventualmente, il contenzioso.

Quali sono le violazioni riscontrabili?

Come ogni altro rapporto bancario e finanziario, anche il mutuo è sottoposto a precise regole e norme e, ovviamente, tra il mutuatario ed il mutuante deve essere stipulato un contratto, il contratto di mutuo. La legge prescrive le modalità con cui detto contratto deve essere sottoscritto nonché la forma ed i contenuti necessari. È proprio nelle voci del contratto che, sovente, si evidenziano irregolarità, dalla più famosa, l’usura (quando il tasso applicato supera la soglia massima prevista per legge) ai casi, meno famosi ma più subdoli, di cosiddetta “pubblicità ingannevole” (es errori nella determinazione del TAEG) fino, addirittura, alla mancata indicazione del TAN (indeterminatezza del tasso).
 
Cosa accade quando si riscontra una irregolarità?

Come anzidetto, solo grazie ad una accurata perizia è possibile certificare l’esistenza di una, o più, irregolarità e, quindi, avviare le attività per il riconoscimento dell’errore da parte della banca e l’ottenimento del vantaggio economico previsto. Nel caso di usura, si può richiedere alla banca di restituire il solo capitale, senza pagare più interessi, nel caso del TAN assente si può richiedere alla banca di restituire il mutuo al tasso legale e, nel caso del TAEG errato, si può richiedere alla banca di restituire il mutuo al tasso BOT più basso tra quelli a 12 mesi calcolato nei 12 mesi antecedenti la stipula del mutuo.

Ovviamente la sola perizia potrebbe non bastare a convincere la banca di aver male operato ed a ricalcolare il mutuo; sarà necessario avviare un tavolo di trattative innanzitutto inviando un reclamo redatto in maniera completa ed approfondita, sulla base della perizia, conseguentemente tentare una mediazione e, se non dovesse bastare, aprire un contenzioso. Facile immaginare che non è materia “fai da te” quindi la regola principe è di avvalersi di seri e collaudati professionisti con competenze specifiche in materia bancaria e finanziaria.

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